print this page

Werk in onroerende staat aan onroerende goederen met gemengd gebruik

07.09.2016

Onder werk in onroerende staat (hierna WOS) moet worden verstaan, het bouwen, verbouwen, afwerken inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen, en het geheel of ten dele afbreken van een uit zijn aard onroerend goed, evenals de handeling die er in bestaat een roerend goed te leveren en zodanig aan te brengen aan een onroerend goed, dat het onroerend uit zijn aard wordt. Dit betreft het WOS zoals bepaald in art. 19, §2. Daarnaast worden ook bedoeld de handelingen die met WOS gelijkgesteld worden, zoals bepaald in art. 20, §2 KB 1.

WOS gefactureerd aan btw – belastingplichtigen die gehouden zijn tot het indienen van periodieke aangiften moet sedert 01/07/2012 verplicht onder het stelsel van medecontractant gebeuren met verlegging van heffing. Bijgevolg zal de ontvanger van de dienst zowel de btw moeten voldoen als in aftrek mogen nemen volgens zijn recht op aftrek. De problematiek bevindt zich echter veelal in de vraag met welk btw – tarief de verlegging moet gebeuren. Daarnaast is er een bijkomende problematiek in de gevallen waar een onroerend goed zowel privatief als beroepsmatig wordt gebruikt.


WOS aan een btw – belastingplichtige die periodieke aangiften indient

In dit geval zal de btw – belastingplichtige gefactureerd worden met verlegging van heffing. Indien het WOS volledig betrekking heeft op het beroepsgedeelte, dan dient de verlegging van heffing te gebeuren aan 21%. Indien het WOS volledig betrekking heeft handelingen die buiten de toepassingssfeer van de btw vallen, maar u het toch op uw btw – nummer heeft laten factureren, dan kan de btw niet worden afgetrokken.

In het geval waarin het WOS betrekking heeft op zowel het privatief als het beroepsgedeelte, bijvoorbeeld bij het vernieuwen van het dak, dan zijn er verschillende opties:

Optie 1: factuur splitsen per gedeelte

Stel het geval waarin u een nieuwbouw zet van € 100.000,00. U verwacht hiervan 70% privatief te gebruiken. U laat bijgevolg € 70.000,00 privé factureren en € 30.000,00 op uw btw – nummer. Het btw – tarief op de privé – factuur zal 21% bedragen, terwijl de verlegging van heffing zal moeten toegepast worden bij de beroepsmatige factuur, eveneens aan 21%.

Het nadeel van deze optie situeert zich in het feit dat wanneer uw beroepsgebruik het jaar nadien stijgt, u de btw op het privatief gedeelte niet zal kunnen recupereren. Deze factuur was immers volledig privatief en werd niet op uw btw – nummer gefactureerd.

Optie 2: factuur volledig op btw – nummer

Indien u het WOS van € 100.000,00 volledig laat factureren op uw btw – nummer, dan moet opnieuw de verlegging van heffing toegepast worden op het volledige bedrag. Daarbij zal de btw op het privatief gedeelte niet aftrekbaar zijn.

Het toe te passen btw – tarief bij de verlegging hangt bovendien af van het feit of het WOS in aanmerking komt voor het verlaagd tarief van 6% bij renovatie (zie vorig).

Stel het geval waarin het privatief gedeelte 70% bedraagt. Wanneer aan alle voorwaarden van renovatie voldaan is, dan kan de verlegging van heffing op het volledige bedrag gebeuren aan 6% btw, zowel op het privatief als op het beroepsgedeelte, gezien het privaat gedeelte de overhand (> 50%) heeft. Is aan de voorwaarden van renovatie niet voldaan, dan moet de verlegging van heffing gebeuren aan 21% btw. De btw op het privatief gedeelte is in beide gevallen niet aftrekbaar, de btw op het beroepsgedeelte is dit wel.

Privatief gedeelte > 50%

Stel het geval waarin het privatief gedeelte slechts 30% bedraagt en de voorwaarden inzake renovatie zijn vervuld. In dat geval moet opnieuw de verlegging van heffing gebeuren op het volledige bedrag, maar doordat het beroepsgedeelte nu de overhand heeft, moet een opsplitsing van het btw – tarief gebeuren. De btw op het privatief gedeelte zal aan 6% btw verlegd worden, terwijl de btw op het beroepsgedeelte aan 21% zal verlegd worden. Opnieuw is de btw op het privatief gedeelte niet aftrekbaar.

privatief gedeelte < 50%

WOS aan een btw – belastingplichtige die geen periodieke aangiften indient

Tot deze “groep van vier” behoren vrijgestelde btw – belastingplichtigen, forfaitaire landbouwondernemingen, ondernemingen onder de vrijstellingsregeling “kleine onderneming” en niet – belastingplichtige rechtspersonen.

WOS gefactureerd aan een van deze btw – belastingplichtigen kan niet met verlegging van heffing gebeuren. Indien het WOS volledig betrekking heeft op het beroepsgedeelte, dan zal dit met 21% btw gefactureerd worden.

In het geval waarbij het WOS betrekking heeft op zowel het privatief als het beroepsgedeelte, dan kunnen beide voormelde opties evenzeer voor deze belastingplichtigen toegepast worden. Hier moet echter wel de aandacht worden gevestigd op het feit dat er in principe geen verlegging van heffing mogelijk is doordat deze belastingplichtigen geen periodieke aangiften indienen.

Uitzondering op de uitsluiting van verlegging van heffing betreft het geval waarin een btw – belastingplichtige uit een andere lidstaat het WOS factureert. In dat geval zal er toch met verlegging van heffing gefactureerd worden. Indien de Belgische klant geen periodieke aangiften indient, zal de buitenlandse aannemer zich in België moeten registreren om met Belgische btw te factureren. 

Terug naar het overzicht